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房地产市场继续探底 金九银十或难现量价齐涨

虽然8月份全国主要的54个城市成交量出现了回暖迹象,但从全国整体房地产销售数据来看,情况仍不容乐观。国家统计局最新公布的数据显示,前八个月,全国商品房销售面积64987万平方米,同比下降8.3%;商品房销售额41661亿元,同比下降8.9%;销售面积与销售金额的降幅比1月份-7月份均扩大了0.7个百分点。

对于楼市传统旺季“金九银十”的销售前景,博尚高见的观点:随着开发商推盘意愿强烈,新盘的集中供应将推高9月份的成交量,但是这并不意味着市场已经走出困境。同时,持续半年多的市场萧条后,房企整体的资金压力较大,这种情况下,房企以价换量将推动“金九银十”成交复苏,但仍难以达到2013年的成交量。

“虽然楼市及信贷政策均有松动迹象,但力度和速度均受到控制。渐进式的放松对市场心理的恢复效果是有限的,市场复苏所持续的时间也依赖后续信贷政策的支持。这也决定了9月份和10月份不可能出现爆发式的量价齐涨局面,预期本轮市场调整将延续到2015年。”分析师张大伟表示,在蓄客、新盘销售率、存量等指标仍处低位的压力之下,唯有合理定价才能将供应高峰转化为成交高峰。

截至8月份,全国商品房待售面积56160万平方米,比7月份增加930万平方米。其中,住宅待售面积增加590万平方米。

对此,有分析指出,2014年宏观政策最大的变数将是房地产降温导致的经济上涨乏力。整体来看,未来降息降准的可能性将明显增加,对房地产市场影响较大的信贷政策也有望进一步放松,从而刺激市场回暖。

开发投资增速第七个月放缓

前八个月,在销售数据全面下滑的情况下,全国房地产开发投资的增速继续回落。58975亿元的开发投资金额,虽然同比增长13.2%,但增速比1月份-7月份回落0.5个百分点,并且这一数据已经连续第七个月放缓,从一个侧面显示出房企资金方面的持续紧张。这其中,住宅投资40159亿元,增长12.4%,增速回落0.9个百分点,占房地产开发投资的比重为68.1%。

值得注意的是,前八个月房地产开发企业房屋施工面积652953万平方米,同比增长11.5%,增速提高0.2%。但房屋新开工面积下降了10.5%,其中住宅新开工面积80174万平方米,下降14.4%。而这也可能导致明年市场供应出现减少。

此外,1月份-8月份,房地产开发企业土地购置面积20787万平方米,同比下降3.2%,降幅比前七个月收窄1.6个百分点;土地成交价款5694亿元,增长12.8%,增速提高3个百分点。

据记者了解,包括万科、恒大等20家标杆房企购置土地单月额度连续多月锐减,4月份-8月份连续5个月的单月支出不足200亿元,最近3个月则控制在百亿元左右。尤其是8月份,20家标杆房企的拿地金额仅99亿元,创下年内新低。

23家房企业绩环比增20%

截至目前,23家房企公布了前八个月的销售业绩,8月单月合计为902亿元,相比7月份的750亿元上涨20%,但是依然低于6月份的1167亿元。其中,10家房企前八个月的销售业绩出现了下滑,占上述房企数量逾四成。

具体来看,碧桂园和恒大地产前八个月销售金额的增幅最大。其中恒大8月份销售额仅次于万科,达98.9亿元,1月份-8月份恒大销售额已超900亿元,同比大增40%;而碧桂园前八个月共实现合同销售金额约725.1亿元。

相比之下,A股四大传统龙头房企整体表现不佳,只有万科的销售业绩尚可。今年前八个月,万科累计实现销售面积1098.2万平方米,销售金额1294.7亿元,分别比2013年同期增长13.5%和14.6%;而保利地产1月份-8月份销售额近801.87亿元,同比微增1%;金地集团和招商地产的销售额同比下滑11%及12%。

楼市依然处于明显的调整过程中,主要城市新房市场的巅峰期已过,大部分进入平稳期,增长空间有限,其中部分二线、三线城市增长过快,需求已被透支。此前低迷的成交量明显影响了开发商的定价。未来二线城市下调房价的项目将明显增加,整体市场在第三季度仍处于以价换量过程中,第四季度部分城市可能出现企稳迹象。

全力跑量决战“金九银十”
  “2014年已经过去三分之二,但从半年报来看,众多房企的销售目标才完成50%,有的甚至还不到。接下来的三个月很多大型房企都要拼命跑量了,否则按照目前的形式,销售和回笼都很难达到预期目标。”丁祖昱表示。
  事实也确实如此。从万保招金四大龙头房企半年报可以看出,虽然上半年业绩有增有减,但无一例外地都将大量供货集中在下半年。金地下半年可售总货值约900亿,其中存货约570亿,新推货值约330亿,去库存将是金地下半年主要任务。招商下半年推出的总货值将超过700亿元。万科也将把下半年作为推货走量的出货窗口,有消息称万科下半年的资金回笼目标定在2000亿元。
   就其目前了解的情况来看,9月将成为决战“金九银十”的关键一役,各家房企也是摩拳擦掌,拼死一搏。很多之前还对以价换量存在疑惑、将信将疑的开发商,9月再打价格战,已经毫无心理压力。
   万科下半年有2000亿元的回笼目标,绿地今年2400亿元的目标还有一半多尚未完成,最后几个月将奋力一搏;三、四线城市中,恒大、碧桂园两大房企势均力敌,恒大上半年业绩完成不错,但下半年依然压力巨大,碧桂园更是全力冲击2000亿元的销售目标;中海、保利也是央企中的“价格杀手”,在部分项目上为了回笼资金,降价毫不手软。几家千亿房企未来两个月都会全力跑量,9月对房地产企业来说可能将是竞争最激烈的一个月。

(博尚高见www.push2004.com)