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2014年上半年杭州楼市特征总结

1、成交方面:楼市量价齐跌,成交面积仅刚超过250万方,同比下降3成以上,与近六年同期相比,排在倒数第三,只高于楼市调控刚刚出台的2010年和2011年。尤其是主城区同比降幅超5成,创下近四年新低的水平。供应方面,则保持去年的高供应水平,同比去年还略有增长。成交量的回落主要有几个原因:(1)信贷收紧,杭州从今年年初开始,首套房的利率上浮至基准,加上去年杭州市公积金资金账户宣布缺口,多数楼盘停止公积金贷款;(2)市场预期不足,多数购房者对房价持下跌态度,在今年5月份的房交会调研中,超一半以上购房者又推迟置业的想法;

2、从供需对比来看,2014年春节过后,杭州销供比始终保持在0.5左右,这也直接导致了库存量在6月下旬突破13万套大关,住宅突破9万套大关,创下历史新高。按照目前市场的消化速度,这些库存房源的去化周期超过15个月,住宅出清周期达到28个月。杭州供求失衡的局面在恶化。高库存将削弱开发商的定价能力,并对其运营资本和利润率产生压力。高库存的背后暴露出来的问题是杭州是一个一线城市的价格,二线城市的容量规模,甚至比起苏州、南京都小很多。

3、价格方面,成交均价从2013年上半年的一万七八的水平下降至一万五左右。上半年从德信北海公园开始,杭州不少板块加入到降价中,包括滨江、大城北、滨江、临平、萧山等板块。降价策略上半年呈现多样化:尾盘大幅回调价格、老客户优惠卡、首付分期、赠送装修等。

4、伴随着竞争楼盘同时以价换量,杭州各板块的市场表现热度不一。今年上半年滨江、萧山、大临平、大城西、大桥西等板块撑起了半年楼市52%的成交量。

5、新开盘情况来看,除萧山、临平等一些低开项目,如新城山语院、上亿彩虹郡、绿都御景蓝湾等楼盘以低价首开去化情况良好之外,主城区新开盘住宅房源成交动力不足,81.2%的楼盘销售率未过50%;60.4%的楼盘销售率未过30%;31%的楼盘销售率未过10%。成为近五年来表现最惨淡的一年。个盘表现差异化明显,同区域同质化竞争加剧,导致品牌房企楼盘在市场表现中优势凸显。

6、2014年年初开发商们延续了2013年底热情不减,在土地市场上大手笔投入的开发商,使得开年的土地市场延续了高温行情,以单月成交339.56亿元直逼历史高点。之后受楼市冷清的影响,土地市场行情急转直下,零供应成常态,而开发商拿地意愿也普遍偏低,土地成交量同比下降近3成。

7、下半年,以价换量范围将继续扩大,成交将上半年或将有所上涨,土地市场或将在四季度有所回温,近期接触到很多开发商也觉得下半年,尤其是四季度是拿地的相对好时机。