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2014杭州房地产热点

  土地招拍挂:还要研究

  国土资源部政策法规司司长甘藏春中国土地使用权市场具有比较显著的特殊性。中国宪法于1982年第一次明确规定,城市土地归国家所有,确立了城市土地国有制度。但是,我们面临一个大的问题,土地为国家所有的情况下要进入市场,必须要有一个市场主体。因此市场化促使我们将土地所有权和使用权分离,让使用权进入市场。这样就形成了政府调控与政府主导的土地市场。

  在土地市场化建设过程中,政府必须准确调控房地产的供应总量。这个用地计划不是计划经济时期的计划,主要是要解决供应总量的控制。一个成熟的房地产市场必须要有一个与其相适应的总量控制制度。改革开放之初,我们学习了香港的土地批租制度,但是忽略了香港有个土地委员会,每年由该委员会确定土地批租总量。这个用地计划就是要解决总量控制问题。从发达地区的实践来看,土地总量的控制主要是为了调控城市房地产的价格。房地产价格过高,造成该地区经济成本偏高,不利于该地区经济的发展;房地产价格偏低,又不利于投资者进行投资。因此,理想的调控模式是一个稳中有升,上升弧度不大的模式。这就是我们的土地用地计划制度。

  当然,这些制度在执行中也的确存在许多问题,下一步改革的方式是要强化政府的总量控制,必须要确立一个稳定的、有预期的总量控制,坚定投资者的信心。此外,甘司长还强调,地价对房价有影响,但不是那么大。现在实际上有不少开发商手中拿着大量土地,在借土地调控政策制造地价拉动房价的信息。房价的过快增长主要是由商品房的供需关系决定的,平抑房价应着手综合治理,首先应该控制投机性的虚假需求。我们仍将坚持从严从紧的土地政策,注意对地价进行合理调控,同时也要进一步调整和完善相关税制,加大对建设用地取得和保有环节的税收调节力度。

  土地市场化建设还必须加强土地有形市场的建设。1996年以后,我国一直在致力于土地市场的法律制度建设,着力解决土地市场交易不规范、不公平等问题。在土地市场化建设上,成熟的房地产市场必须要有一个与其相适应的总量控制制度,以控制房地产市场的价格,并要有与土地总量供应控制制度相适应的法律制度是土地有形市场的建设,即推行土地招、拍、挂制度。从目前看,我们的这些制度已建立,但在执行中,这些本应行之有效的制度却遇到了挑战,存在许多问题。如在采取招标投标方式获得土地使用权时,几家房地产商达成同盟,合谋举牌分次拿地,或者由得到土地的开发企业对其他同盟者给予补偿;有的房地产商通过挂牌交易以较高的价格获得了土地,但事后又说服相关部门修改规划设定的容积率等限制条件,以降低成本。对此,我们正在研究对策,力图建立一个公开透明的市场制度。

  土地调控:能否少一些行政色彩

  中国土地所有制度、使用制度所具有的特殊性,决定了中国的房地产市场是一个行政色彩很浓的市场:第一,土地公有。中国所有的城市土地归国家所有,农村大部分土地属于集体经济组织所有。第二,土地进入市场的渠道单一。在中国真正能够设定抵押权的只有城市国有土地上的出让土地使用权,划拨土地使用权虽然也能够设定抵押权,但是在实现抵押权的时候,需要转换为出让土地使用权,也就是说抵押权人拿不到所有的出售土地使用权的收益。其中部分收益必须交给国家支付土地出让金。第三,政府对市场的调控能力很大。中国房地产市场与国外市场的一个区别在于,在中国,多少土地和哪些土地进入市场都是政府决定的,政府还可以通过规划、税收等途径控制市场。

  目前土地所有和使用制度中存在几个突出的法律问题。如果不解决好,会影响到房地产市场的稳定。第一是突破用地计划。中国现在有土地利用总体规划和年度规划。但这些计划制定出来以后常常被突破,投资者没有可靠的预期,没法做长期的打算。第二是城市国有土地使用权有很多不确定的因素。如规范土地使用的法律以及有权决定土地使用的部门太多,协调起来就比较麻烦。另外,土地使用权届满后,延期的不确定性也是一个大问题。此外,在现有的土地有偿使用制度下,拆迁和规划问题更加复杂,其中“社会公共利益”的界定、对抵押权人的补偿、原土地使用人的发展权等问题都有待解决。

  期房转让:可建行政许可制度

  浙江平宇律师事务所胡钢律师:从法律上将讲,期房再转让是期房预购合同权利义务的转让,是期房预购人合法处分私有财产的形式,是一种市场经济下的自由交易,不应受到限制和制止。