当前位置:首页 >> 行业动态

宏观调控下浙江房地产业的发展趋势

  下面为大家简单介绍一下宏观调控下浙江房地产业的发展趋势,希望大家多加注意。

         一、.宏观调控不会改变房地产市场长期发展趋势

  宏观调控不是否定发展,而是为了更好地、持续健康地发展。因此,中长期来看,浙江省的房地产市场还十分广阔。这个判断可以从以下三个方面的社会发展和经济结构调整得到保证。

  (一)社会结构:从乡村社会到城市社会

  城市化是现代化的重要标志和产物,现代社会是以城市社会为主要形态的,城市化为房地产业发展提供了最重要的市场空间。根据国际经验,城市化速度在城市化水平低于30%的时期十分缓慢,城市化水平达到70%以后也会稳定下来,快速城市化发生在30%——70%的时期。参考这个标准,浙江省的城市化水平目前在50%左右,社会经济发展正处于城市化加速阶段。在今后15——20年内,浙江省城市人口比例可能达到70%以上,加上城市人均居住水平的提高,就会形成源源不断地房地产市场需求。

  (二)消费结构:从“衣、食、用”到“住、行、服”

  在城市化水平提高的同时,城镇居民的收入水平和消费水平也会同步提高。在消费水平提高过程中,主要不是数量增加,结构调整和质量改善将占主导地位。从发达国家的情况看,居民消费支出中用于食物、衣物和家庭用具的比例会逐步下降,用于住房、交通以及保险、教育、旅游等现代服务消费的比例提高。到2003年,我国人均国内生产总值突破1000美元,进入了全面建设小康社会的新阶段,住房消费已经成为新的消费热点。在经济发达的东部,人均GDP更高,消费升级的动力更强。如2003年浙江省人均GDP达19730元,约合2400美元。杭州市区人均GDP32700元(户籍人口计算),折合3950美元。宁波市区人均GDP也达到3400美元。

  同时还应该看到,我国城乡收入和住房差距很大,城镇居民收入高,住房差,在现行土地制度下,是房地产市场发展的重点。以杭州市为例,2003年市区居民人均可支配收入12898元,人均生活费支出9950元。农民人均纯收入5740元,人均生活费支出4578元。与收入的城乡差距相反,市区人均住房面积约26平方米,农民人均住房面积则达到55平方米。 可见,城市居民的住房消费需求还有一个相当长的释放阶段。

  (三)财富结构:从动产为主到不动产为主

  在富裕阶段以前,家庭收入主要用于短期消费和使用,节余和积累有限,住房条件差,价值低,家庭财产的主要形态为存款。进入小康和富裕阶段后,家庭积累快速增加,不可能全部以存款形式放在银行,居民投资意识、能力和要求提高,房地产必然成为重要的投资方向。根据浙江大学房地产研究中心2003年对杭州、宁波等6个城市的调查,拥有多处房产的居民也逐渐增多,买过两套以上商品房的居民人数比例达5.9%。其中,拥有2处以上住宅的居民比例高达16.7%。其中,准备出租和已出租的比例合计13.2%,计划在适当的时候出售的为3.3%,另有7.3%的居民会根据市场和家庭需求再做决定。

  可见,投资房产已经成为富裕起来的浙江人重要的家庭理财方式,这是“浙江现象”的重要基础。 据估计,1991年美国社会财富的38.9%为不动产,世界财富中不动产的比例更是高达48.8%。所以,商品房市场在一定意义上是为富裕家庭积累财富而存在和发展的。

  二、.宏观调控对房地产业的影响还没有完全显现

  对于今年以来房地产保持继续上涨的现象,房地产业界有不同的看法,有的认为浙江情况特殊,宏观调控没有必要,市场形势说明政策效果不好。我们认为,这种观点是不全面的。宏观调控对浙江省房地产市场的影响可能还没有全部体现到市场价格方面,短期的市场风险仍然较大。

  (一)宏观调控十分必要和及时

  当前的宏观调控是国民经济全局性问题。对于宏观调控的必要性有些地方政府和企业往往不太理解,甚至有人以为是要“打压”房地产业。其实,宏观调控是现代市场经济国家中央政府迫不得已的政策选择。历史表明,市场经济的周期波动性规律十分明显,并且无法根除。经济过热和过冷都会损害国民经济。所以,中央政府一般采取“逆向调节”政策,在过热的时候采取“紧缩性政策”抑制增长速度,在过冷的时候采取“扩张性政策”刺激增长,目的是抑制市场盲目波动和恶性循环对国民经济的危害。对于企业和地方的微观决策来说,必须顺应宏观经济周期和政策调控趋势,可以做的是提前预测,主动调整。如果策略得当,企业还可以从宏观经济周期波动中得到先机和新的竞争优势。

  (二)中观调控还没有到位

  除了受宏观经济形势影响外,房地产市场还具有地域性特点,城市政府的“中观政策”影响更加直接和具体。例如,杭州的房地产市场繁荣,就是前几年宏观经济上升周期和杭州市政府实施“住在杭州”战略,培育和启动房地产市场一系列政策综合作用的结果。从2003年开始,杭州市房价过快上涨带来的一系列社会经济问题,已经导致城市政府采取“住房新政”调控市场。这种政策态度的改变必须引起高度重视。宁波、温州、绍兴等城市的情况也十分相似。虽然房地产市场疲软和价格下降对城市政府没有任何经济好处,但各地政府不希望房价继续上涨的政策意向已经十分明确,因为过高的房价对城市整体发展战略和竞争力可能产生不利影响,在金融稳定、社会公平和政治安定等方面也存在风险。在这种情况下,也许由于城市政府的某些政策的效果还不明显,甚至一些政策不当需要调整,但只要价格上涨过快的形势不改变,抑制房价和稳定市场的政策还会不断推出,一些政策的效果可能要过一段时间才能显示出来。

  (三)市场机制冷峻无情

  我国房地产市场的市场化发展方向已经不可逆转。市场机制的基本原理是“供求决定价格,价格引导供求”。杭州、温州、宁波等城市的高房价是由供求关系决定的。同时必须注意,随着价格的上涨,供求关系会发生变化。在供应增加的同时,投资性需求会增加,消费性需求会受到支付能力制约而萎缩,需求的内容和结构发生了变化,市场在不断繁荣的背后积累起风险,甚至发生波动。最近两年,浙江省城市住宅市场结构性矛盾日益突出,房价在富裕家庭和外地购房者投资需求的推动下大幅上涨,引导开发商走向高端市场,住宅市场日益远离普通家庭,波动风险日益加大。在这个过程中,房价上涨会使很多中低收入家庭购房困难,怨声载道;若使房价下跌则会造就“负资产阶层”,银行不良资产增加,政府土地收益下降。因此,城市政府往往处于两难境地。这就是“市场化的”房地产市场的基本面貌,市场机制不理会任何人的感情,我们不希望回到政府完全控制的计划经济模式。在房地产市场供给整体不足的客观约束下,我们必须丢掉低收入家庭购买商品房改善居住条件的幻想,也不要相信“房价只涨不跌”的神话,大家需要冷静面对市场现实,防范市场风险。

  三.开发商需要全面把握投资机会

  在短期风险和长期机会并存的形势下,开发商的投资决策就显得十分关键。

  房地产市场具有强烈的地域性,但房地产的投资却具有很好的流动性。资本的逐利本性决定了它会离开风险大、收益低的区域,寻求更好的投资机会。这正是投资性需求过高会提高市场风险的原因。在中国城市化、现代化的进程中,房地产市场无疑具有广阔发展空间,而且市场发育具有空间不均衡性,这为开发商和投资者创造了很多机遇。近年来,浙江房地产企业大举北进西拓,房地产投资者也在省外市场频频出手,正是市场选择的必然结果。这种情况表明,在杭州、宁波、温州等城市市区房价形成高峰以后,房价阶梯已经在客观上导致资金向外流动。对于这些城市的个人购房者来说,也已经把视野扩大到不断扩大的大城市居住圈的外围寻找机会,如杭州市区居民到富阳、临安、德清等地购房已经十分普遍。同时,市区住宅的交通问题和环境问题日益突出,郊区住宅的接受度会进一步提高,住宅市场需求的结构变化会引发供应结构的相应调整,这是今后几年杭州、宁波等大城市住宅市场的重要趋势。

  四.政府应该集中力量做好住房社会保障

  经过10多年的发展,从平均居住面积、城市居住环境、住房自有率等主要指标来看,浙江的人居条件都取得了巨大改善,居住水平在全国位居前列。对于中低收入家庭居住条件和质量的进一步改善,政府、媒体和居民都不能操之过急,需要一个长期的过程,这是住宅产品和住宅市场固有特点决定的。在发达国家的住宅市场,低收入家庭买不起房也是普遍现象,主要依靠社会保障性住房政策解决住房问题。浙江各地政府也在住房保障方面付出巨大努力,但社会评价不高。主要原因出自两个方面:一是政府住房保障范围过大、标准过高、政策不完善,导致力不从心;二是市民和舆论对政府住房保障政策的期望太高,包括改善住房、二次置业等应该由市场调节的方面也希望政府提供。理想过高,脱离了现实可能性,导致失望和抱怨增加,降低了市民的居住满意度。我们认为,政府在住房保障问题上应该强调“有限责任”,有所为有所不为。现阶段的重点应该是完善政府住房保障体系,尽快结束经济适用房的福利功能,把有限的政府投入集中用于低收入住房困难家庭,满足他们的基本居住需要。同时,商品房市场则主要依靠社会结构、消费结构和财富结构调整创造的市场空间,主要交给市场机制调节和配置资源,政府只要做好必要的宏观调控和市场监管就可以了.