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中国房地产基金的发展现状

        现在中国房地产的发展蒸蒸日上,不过相信很多人对于中国房地产发展的现状还不是非常的了解,下面就为各位简单介绍一下。

  一、基金的投资模式是债权还是股权?

  目前,市场上大量人民币私募股权基金,其投资模式各不相同,这也是目前基金之间的主要差异。一类是以可转债形式投资房地产项目,以开发商赎回可转债作为主要退出途径。还有一类则是通过股权收购的形式,收购房地产项目,再以销售退出。无论是债权型基金,还是股权型基金,都已有完整的融资、收购退出案例,并都取得过成功,因此很难说,哪种类型的投资模式,是基金的主流。

  股权型基金可以依靠较高的投资杠杆,获得较高的收益,而债权型基金,则更稳定,安全,风险较低,自然其投资收益亦较低。

  债权和股权只是基金投资的差异,并不是基金发展的矛盾,这两种形态会长期共存。但债权的高额收益是“从开发商兜里掏钱”,不能长期持续,只有股权投资与合作者共担风险,“一道从市场赚钱”,凭借专业能力获取高收益才可持续。

  二、基金的融资渠道,应该是来自机构还是来自民间资本?

  若以国外经验论,基金的主要来源当为机构投资者,如规模庞大的社保基金、保险基金、高校基金等,但以机构作为主要融资渠道的条件是完善的社会信用体系和金融体系。在中国当今,金融体系尚不十分完善的情况下,通过机构融资的难度很大。有很多仿效国外经验,以机构融资为目标的基金,都半路夭折,即是例证。

  在机构融资渠道尚不通畅的背景下,民间资本便成为基金主要的融资渠道。中国民间资本的发展与基金具有天然共生性。这主要是因为中国金融体系的垄断性造成市场投资渠道比较狭窄,可供民间资本投资的产品很少。而在高通胀背景下,基金为民间资本提供了投资通道和投资出口。

  三、信托和基金哪个更有发展?

  信托和基金是此轮房地产调控的受益者,均借机获得了快速发展。但信托带有比较强烈的垄断色彩,基金则比较民间、市场化。信托是纯粹的债,基金则是股权收购,或在债与股之间。

  有一种观点认为,房地产基金在未来,基本被信托所取代,理由是信托比基金更便宜,且具有国家垄断特性。而带有特许经营色彩的金融行业,不会对民间的基金,开辟出通道。暂不论中国金融改革的方向是更市场还是更国有垄断。信托和基金其实是金融投资的两种生态,投资模式大相径庭。信托是低风险偏好的,而基金则往往是高风险偏好的。两者之间不存在明显冲突和矛盾,却能形成互补。因此,信托不会取代基金。

  四、基金需不需要加强监管?

  人民币房地产基金的出现,为监管者提出了新的课题。针对一个方兴未艾,规模尚小的行业专门出台监管措施,似乎为时尚早,但不出台措施,任其发展,恐怕难以避免问题。在中国,往往是出了问题,甚至是大问题,才会监管。人民币基金行业需要监管,因为,代人理财,是高风险、高信誉的行业,一旦监管缺失,势必造成系列乱象,最终可能危害整个行业的健康发展。

  在没有明确的监管措施之前,很多正规的房地产基金已经意识到这一点,并发起了全国房地产基金联盟,发表行业自律宣言,率先自行规范。意义正在于此。

  五、基金能否长远发展?

  有一些人认为,人民币房地产基金只是在调控下迎得了一个特殊而短暂的发展空间,一旦调控没那么严厉,信贷没那么紧张,开发商拥有其他融资渠道,就会摒弃基金,基金在中国很难有大的作为和长远发展。

  但是银行为平抑房地产投资过热所形成的风险,势必长期控制房地产信贷规模。像过去那样,单纯依靠银行信贷这种间接融资渠道进行房地产投资模式显然会发生改变,基金这种直接融资的模式,也会受到鼓励。

  要知道,在美国,房地产开发以基金为主的直接融资所占比重超过80%,而在中国则恰好相反,常年来,银行贷款和预售款占房地产开发比重超过70%,而基金一类的直接融资只占5%。

  调控只是阶段性的,但融资模式的变革却是大势所趋,无论环境如何改变,基金在中国都会有长远发展。

  当然,相对有利的生存环境和宽松的监管,令人民币房地产基金蓬勃发展,仅天津注册的合伙制基金便有数千家之多,但最近媒体报道已披露,其中,已有上百家出现各种问题。可以预见,不久之后,政府即会对此展开严格监管,提高准入门槛,完善合格投资人制度及加强信息透明监管,则是基金监管的一种惯常手法。

  通过上面的 介绍相信各位对于中国房地产基金的发展现状,有更加深入的了解了,新闻大家能够多加注意。